Building Management atau Facility Management merupakan suatu bidang profesi yang berhubungan dengan pemeliharaan, perawatan dan pengelolaan suatu bangunan sehingga dapat terjaga dengan baik sesuai dari fungsi dan tujuannya.

Berbicara building dan facility management merupakan suatu bidang yang kompleks yang terdiri dari berbagai macam multi disiplin ilmu, unsur, komponen, standar. Tata kelola bangunan mulai dari aturan/regulasi pengelolaan suatu bangunan, sistem kemanan dan keselamatan hingga aspek dampak lingkungannya. Secara disiplin ilmu teknis meliputi bidang sipil, arsitektur, mekanikal dan elektrikal serta disiplin ilmu managemen manusia yang terlibat dalam unsur pengelolaan sebuah bangunan gedung.

Ruang lingkup pemeliharaan bangunan dimulai dari:

A. Pra bangunan semenjak perencanaan bangunan dibangun (Pemerncanaan teknis)-Pelaksanaan kontruksi

B. Pasca Pembangunan yaitu: -Pemakaian dan pemanfaatan bangunan – Pemeliharaan/perawatan/pemeriksaan bangunan-Pengembangan/Perubahan (Renovasi) -Peremajaan

Definisi :

Pemeliharaan adalah suatu cara atau teknik yang tepat untuk menjaga kondisi atau komponen bangunan agar selalu dalam keadaan prima sesuai dengan fungsinya.

Perawatan adalah suatu kegiatan memperbaiki atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan atau prasarananya dari berbagai kerusakan (ringan, sedang, berat) sehingga bangunan masih laik fungsi.

Laik fungsi artinya kondisi bangunan gedung memenuhi persyaratan administratif dan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang ditetapkan.

Manfaat pemeliharaan bangunan:

1. Menjaga kualitas dan tepat guna
2. Menjaga nilai asset, modal dan investasi
3. Mengunakan cost serendah mungkin dalam kegiatan pemeliharaan secara efektif dan efisien
4. Menunjang kegiatan operasional
5. Terjaga aspek K3LH (Keselamatan, keamanan dan kenyamanan dan Lingkungan hidup)

Pemeliharaan bangunan gedung yang meliputi persyaratan K3:

1. Keselamatan, Yaitu kondisi bangunan yang menjamin keselamatan dan dapat mencegah bencana atau kecelakaan yang dapat membahayakan bangunan beserta penghuni didalamnya seperti kebakaran, gempa, petir, banjir, serta beban penghunian akibat gagalnya atau tidak berfungsi nya utilitas gedung yang berfungsi mencegah bahaya tersebut.
2. Keamanan gedung, yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala gangguan baik oleh manusia, cuaca, binatang, maupun kejahatan lainnya terhadap bangunan dan manusia didalamnya.
3. Kesehatan bangunan, yaitu kondisi bangunan yang sehat dan terhindar dari ancaman penyakit, polusi dan kontaminasi melalui penghawaan, pencahayaan, hygiene dan sanitasi gedung.
4. Kenyamanan gedung, Yaitu kondisi yang menyediakan berbagai kemudahan yang dapat diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan, gedung dan lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan kegiatannya dengan baik, nyaman dan produktif.                                       -Lingkup kenyamanan mencakup:                                                                       a. Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam, furniture, dan gubahan sirkulasi-metode pemeliharaan : Obsevasi dan survei pengguna                                                                                                     b.Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan, metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan survei pengguna                                                                                                                           c. Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan exterior; metode pemeliharaan: observasi visual, survey pengguna dan studi                                                                                                       d. Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam dan akustik; metode pemeliharaan: observasi dan pengukuran
5. Kemudahan bangunan gedung, yaitu kinerja yang menjadikan kondisi serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan kelengkapan prasarana.                                                       -Lingkup kemudahan terdiri dari:                                                                         a.Layout ruang: Pola sirkulasi, aksesibilitas, difabel, jalur evakuasi, serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan: observasi dan studi                                                                                                     b. Perlengkapan bangunan, kamar kecil, toilet, loker, pantry, ruang ibadah, parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan: inspeksi
6. Keandalan bangunan gedung, yaitu terjaminnya tingkat kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yaitu menjamin keselamatan, fungsi,  dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungkannya selama masa pakai gedung dari segi bahaya.

Pengawasan bangunan terhadap keadaan darurat yang mungkin terjadi:

1. Kebakaran
2. Bencana alam, gempa, banjir, badai topan
3. Kejahatan, ancaman bom atau bahan peledak
4. Huru hara, demonstrasi, pemberontakan
5. Kerusakan utility gedung, seperti: Listrik padam, lift macet, dsb

Setiap respon terhadap suatu keadaan darurat harus berdasarkan jenis keadaan darurat, tingkat bahaya, risiko yang ada, dan prosedur yang secara khusus dibuat untuk mengatasi kondisi darurat tersebut.

Untuk ancaman yang menimbulkan bahaya pada bangunan gedung, kita perlu memperhatikan antara lain ruang dapur terutama pada tabung gas LPG, ruang komputer dan server,  gudang penyimpanan bahan bakar, material, ruang mesin, genset dan ruang panel, basemen, lantai parkir dan ruang penampungan sampah, ruang kontrol, koridor, dan ruang fungsional lainnya.

Komponen bangunan yang perlu pemeliharaan antara lain:

1. Sipil: Pondasi dan komponen struktur bangunan
2. Arstitektur: dinding, pengecatan, atap, plafond, kusen, pintu, jendela, kunci, alat sanitary, lantai
3. Alat mekanik (Lift, Escalator, AC, Utility) dan Alat Elektrikal (Panel, Listrik, Penerangan)
4. Plumbing (Saluran air bersih, kotor, pengolahan wwtp)

Pekerjaan pemeliharaan meliput: Pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan lainnya berdasarkan standar pedoman pengoperasian.

Bebera lingkup pemeliharaan gedung:

A. Arsitektural, terdiri dari:

1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga terlihat menarik, tertata rapi dan bersih
2. Memelihara secara baik dan teratur akses jalan keluar masuk sebagai sarana penyelamat (egress) baik pemilik dan pengguna gedung
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan atau alat bantu kerja (tools)
5. Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi dibidangnya.

B. Struktural

1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan lebih (overload) struktur, serta pencemaran lainnya.
2. Unsur-unsur pelindung struktur
3. Melakukan secara berkala preventive maintenance
4. Mencegah perubahan atau penambahan fungsi bangunan yang menyebabkan peningkatan beban bangunan dan melebihi dari yang direncanakan.
5. Pemeliharan dan perbaikan struktur harus dilakukan oleh petugas yang memiliki kompetensi dibidangnya.
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan yang telah direncakan.

C. Mekanikal (Sistem tata udara, Sanitary, Plumbing, Transportasi dalam bangunan)

1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air (plumbing) yang meliputi penyediaan supply air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidrant, springkel, septik tank, unit pengolahan limbah (wwtp)
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, berupa Lift atau elevator, Eskalator, tangga dan alat transportasi vertikal lainnya.

D. Elektrikal (Listrik, Lighting, Komunikasi, Alarm)

1. Melakukan pemeriksaan dan pemeliharaan periodik untuk instalasi listrik, Genset, penangkal petir, grounding, jaringan instalasi tata suara/data, kabel dan sistem kontrol tanda bahaya/alarm

E. Tata Ruang Luar

1. Memelihara dengan baik dan teratur kondisi serta permukaan tanah dan halaman luar bangunan gedung, unsur2 pertamanan,  vegetasi (lanscape), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang,  lampu penerangan, pos dan gardu jaga.

F. Housekeeping

Melingkupi seluruh kegiatan housekeeping yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung antara lain cleaning service, lanscape, pest control dan general cleaning mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.

1. Cleaning service, program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan public area, office area, toilet area serta kelengkapannya.
2. Hygiene Service, program pemeliharaan dan perawatan antiseptic dan pengharum ruangan yang memberikan kesan bersih, harum dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift, ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan
3. Pest Control, program menghilangkan hama serangga atau hewan berbahaya dengan menggunakan trap system, treatment lainnya seperti pestisida, penyemprotan, fogging, fumigasi baik didalam maupun luar ruangan.
4. General Cleaning, program kebersihan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk menjaga keindahan, kenyamanan, maupun performa gedung yang dikerjakan pada hari-hari tertentu atau hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada objek tertentu, misal lantai, kaca, dinding, toilet dan perlengkapan kantor.

Aspek pemeliharaan gedung:

Tujuang dibangunnya bangunan gedung komersial adalah untuk mendapatkan keuntungan dari sisi komersil. Berikut perspektif nilai suatu bangunan gedung:

Dari sisi pemiliki/owner:

1. Gedung diisi penuh oleh tenant/penyewa
2. Nilai jual dan asset meningkat
3. Cost operasi rendah
4. Aman, nyaman
5. ROI cepat kembali

Penyewa/Tenant, Pemakai/Pengunjung:

1. Fasilitas gedung lengkap dapat digunakan
2. Kegiatan usaha berjalan lancar dan medatangkan keuntungan
3. Keamanan, kebersihan, dan kenyamanan dalam kondisi baik
4. Harga jual atau sewa murah
5. Biaya pelayanan (service charge) murah
6. Pengelola cepat tanggap terhadap keluhan/komplain
7. Banyak pengunjung
8. AC, eskalator, lift berfungsi dengan baik
9. Toilet berfungsi dan bersih
10. Koridor bersih
11. Penerangan cukup
12. Mudah parkir
13. dll

Dari ke tiga sudut pandang yang berbeda tersebut untuk mendapatkan titik temu optimum dan memenuhi kebutuhan masing-masing pihak terkait jawabannya adalah pemeliharaan diperlukan untuk menjaga kelangsungan operasi sistem atau alat agar dapat berfungsi secara baik, efektif dan efisien.

Berikut dapat dijelaskan apa prinsip dasar dalam pemeliharaan gedung sedangkan konsep dari pemeliharaan/maintenance dapat dilihat pada link terpisah:

1. Pemeliharaan gedung harus dilakukan secara terencana sesuai dengan spesifikasi bahan yang dipakai serta sesuai dengan kondisi lingkungan yang mungkin mempengaruhi selama masa pakai bangunan
2. Apabila rencana pemeliharaan diabaikan, akan memperparah tingkat kerusakan material atau komponen struktur. contoh:            -Rembesan air yang masuk pada beton struktur bangunan harus segera dicari sumber air/kebocoran atau akar pohon didekat tiang bangunan, rembesan air pada beton jika dibiarkan akan dapat merusak tulangan beton sehingga mengurangi kekuatan struktur.                                                                                                                               -Diameter kawat sling pada lift yang menipis, jika tidak segera diganti akan membahayakan.
3. Pemilihan kualitas material dan kualitas pekerjaan secara relatif menambah umur penggunaan sehingga mengurangi intensitas jadwal pemeliharaan
4. Saat perancangan perlu memikirkan secara lebih detail pemilihan komponen bangunan dan metode pemeliharaan dan umur pakai.
5. Tersedia informasi design, drawing, spesifikasi, manual book sehingga dapat memudahkan dalam proses pemeliharaan.
6. Hal yang harus diperhatikan saat perencanaan dan pemilihan bahan antara lain: bagaimana komponen yang akan dipakai dibersihkan, seberapa mudah dalam pemeliharaan, seberapa lama umur pakai komponen, dll.